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徐国祥律师的博客

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本人坚持江总书记提出的“以德治国”之政策,艰苦工作,努力维护法律和公理:为法官辩护是积德,遭打击是报应,为律师辩护是积德,为佛教代理是积德,为和谐,为中国第一起万人维权是积德,树律师代理之德。

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第三十五章 吏从上司诱良友,百万家当愤回争  

2008-06-18 09:05:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三十五章  吏从上司诱良友,百万家当愤回争

本章节点评:朋友相背,导致拆迁含恨;法学专家点评,找出行政违法之处,讨公道之行动展开。由此,揭出了非法拆迁更大的内幕——一是没有用地审批文件;二是对被拆迁的房屋没有评估价格;三是新房调换面积的成本价只有460元一平米。——如何处置?有待定论。

    “贤桥酒家”业主成锁坤因拆迁补偿与市政府起纷争,几十年的朋友(不提名了)对其不负责,导致成锁坤错误的在不公平的补偿安置协议上签字,损失几十万元,逼迫打行政诉讼。

基本事实

    丹阳市人民政府在2000年8月,以建造“贤桥市民广场”之名,决定拆迁71亩城市房屋,征用近郊区农田72、5亩安置在此工程内的566户居民和七层楼在内的全部房屋。座落在市政府斜对面黄金地段的新民东路134号主干道临街的成锁坤经营近二十年之久、面积181、41平方米的“贤桥酒家”也在拆迁之内。成先生认为政府给的拆迁补偿安置条件太苛刻,要求按国务院拆迁条例“拆一还一”的规定进行安置,直到565家的房屋全部拆除了,政府于2001年6月21日送达《丹阳市人民政府房屋拆迁裁决书》丹政拆裁字(2001)第2号,将成先生家经工商部门批准并用于经营二十年之久的门市房说成是住宅房,用新规章去框老房产,用地方性土政策抵冲国家建设部的规定,安置补偿则更令人难以接受了。注明:如不服到丹阳市人民法院诉讼。成先生无奈,请人摄相并制作VCD一盘,作为房屋的原始证据,注明,以法律手段维护合法权益。

成先生不服向镇江市政府法制局申请复议,镇江法制局给了一张注明日期为2001年4月27日的《行政复议终止通知书》,说是成锁坤主动撤销复议申请。

2001年7月11日,丹阳市政府以“丹政拆裁字(2001)第2号”生效为由,下发《限期拆迁决定书》丹限拆字(2001)第5号,决定强制拆迁成先生家房屋。

7月23日,市建委和建委下属的“丹阳市拆迁安置事务所”强制成锁坤在他们打印好的拆迁协议上签了字。协议上没有交房给成先生的时间期限、房屋质量指标,没有违约责任,没有成家房屋折价的计算标准、没有产权调换房的建筑成本计价依据、没有双方签字认可的房产权益结算清单,只有成家搬迁的期限。主要内容:成家的181、41平方米营业用房折价归政府拆除,政府用218平方米(一半是底层营业房)给成家,成家拿32万元交清取得产权,没有对停业损失的补偿条款。在强大的政府压力下,成家无奈搬进了政府为他安排的周转房中居住——房屋从此被拆除了,失却了经商的基地和生活来源。

成先生忧伤的是:丹阳房屋的建筑成本是460元左右/平方米,政府给他218平方米,折合价款为100280元,卖给成先生32万元,倒赚成家近22万元!而成家181平方米的房屋白送给了建委!还未算其他经济损失。

(二)、行政行为的法律效力。

其一、职权范围。“丹政拆裁字(2001)第2号”的行政行为,作为政府来论,必须有法律授权,行政行为主体资格合格,这“行政行为”才能成立。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十四条和江苏省《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定,只有在被拆迁人是该政府管下的房屋所有权人时,才能由政府对被拆迁人作出拆迁安置裁决。

本案是政府对个人房屋拆迁所作出的裁决,不属于职权范围,没有合法依据。

其二、前置条件。丹限拆字(2001)第5号强制拆迁决定书,是基于丹政拆裁字(2001)第2号行政行为的合法而作;现因该前置条件不合法,此决定书也是不合法的,应当确认其违法无效。

其三、乘人之危而签字的协议,对其不公平的条款,当事人有权请求人民法院变更或撤销。

《营业房拆迁安置补偿协议书》中显失公平的条款和侵害成先生权益的条款,对营业停业损失没有协议的遗漏等等,有权要求补充协议。

(三)、行政、司法或者其他救济渠道及方式探讨。

关于解决方式和程序。

其一、针对“丹政拆裁字(2001)第2号”的行政行为,成先生已经丧失了诉讼胜诉机会;不管如何说,镇江市法制局有个终止通知,不可能再复议。但本案并非是无路可走,可依据《宪法》第99条、104条、108条等规定,要求人大或上级人民政府撤销违法的行政裁决书、决定等等。并非一定要诉讼不可。

其二、针对丹限拆字(2001)第5号拆迁决定书,根据最高人民法院《行政诉讼法》的司法解释,在二年内有诉权,可以以该决定的前置要件“拆迁安置裁决书”不合法而推翻限期拆迁决定,立即起诉,要求撤销该决定或确认其违法无效。

其三、针对《营业房拆迁安置补偿协议书》中显失公平的条款和侵害成先生权益的条款,可以向人民法院起诉,要求变更。要求对营业停业损失等等要求补偿。

 

成锁坤委托恒城所提起行政诉讼,律师所认为有必要请专家论证一下,再议是否诉讼。经成锁坤同意,恒城所主持了专家论证会,请各位专家发表相关法律意见。

 

附:法规和相关证据如下:

1、  国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十四条:“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议的,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的,由同级人民政府裁决。”

2、  江苏省《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定:“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议的,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门调解;调解不成的,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的,由同级人民政府调解或者裁决。”——由此可知,丹阳市政府对公民个人没有裁决权。

3、  《中华人民共和国合同法》第五十四条:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”

4、  《民法通则》第58条规定:“下列民事行为无效:(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;”第59条:“下列民事行为,一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销:(二)显失公平的。”

 

成锁坤与丹阳市人民政府拆迁案有关法律论证会

专家意见[《中国民营经济与科技》2001年12月报道(略)]

 

应北京市恒城律师事务所邀请,我们对江苏省丹阳成锁坤先生关于不服丹阳市人民政府拆迁裁决书、不服限期拆迁决定书以及与丹阳市建委拆迁安置协议书的有关案情,进行研讨。根据现有书面证据和当时生效的法律法规,经讨论,专家意见基本一致。综合如下,供参考:

(一)   、行政行为及本案的基本事实

    丹阳市人民政府在2000年8月,以建造“贤桥市民广场”之名,决定拆迁71亩城市房屋,征用近郊区农田72、5亩安置在此工程内的556户居民和七层楼在内的全部房屋。座落在市政府斜对面黄金地段的新民东路134号,系主干道临街门面房,此房是成锁坤经营近二十年、面积181、41平方米的“贤桥酒家”,也在拆迁之内。成锁坤认为政府给的拆迁补偿安置条件太苛刻,并将其经工商局合法批准营业用房按地方土规定说成是住宅用房,违反了城乡建设环境保护部1986年8月7日城住字第376号文件:关于转发《广州市铺面房屋管理暂行规定》的通知第二条规定:“铺面房屋是指市区、城镇马路、公路两旁可供营业(生产)的公房和私房。”之规定;要求按国务院拆迁条例“拆一还一”的规定进行安置,直到555家的房屋全部拆除了,政府于2001年6月21日送达《丹阳市人民政府房屋拆迁裁决书》丹政拆裁字(2001)第2号,注明:如不服到丹阳市人民法院诉讼。成先生无奈,请人摄相并制作VCD一盘,作为房屋的原始证据,注明,以法律手段维护合法权益。

成先生不服向镇江市政府法制局申请复议,镇江法制局给了一张所注日期与申请复议日期不符的、书写时间为2001年4月27日的《行政复议终止通知书》,说是成锁坤主动撤销复议申请。

2001年7月11日,丹阳市政府以“丹政拆裁字(2001)第2号”生效为由,下发《限期拆迁决定书》丹限拆字(2001)第5号,决定强制拆迁成先生家房屋。

7月23日,市建委和建委下属的“丹阳市拆迁安置事务所”强制成锁坤在他们打印好的拆迁协议上签了字。协议上没有交房给成先生的时间期限、房屋质量指标,没有违约责任,没有成家房屋折价的计算标准、没有建筑成本计价依据、没有双方签字认可的房产权益结算清单,主要内容:成家的181、41平方米营业用房折价归政府拆除,政府用218平方米(一半是底层营业房)给成家,成家拿32万元交清取得产权,没有对停业损失的补偿条款。

合同,必须是双方自愿、公平、等价有偿的。这“协议”显属于城下之盟。在强大的压力下,成家无奈搬进了政府为他安排的周转房中居住——房屋从此被拆除了,失却了经商的基地和生活来源。

成先生忧伤的是:产权调换应当根据国家的拆迁条例规定办理,拆一还一,新旧房屋之间的结算标准是旧房评估价与新房建筑成本价之间补结构差价。丹阳房屋的建筑成本是460元左右/平方米,政府给他218平方米,折合价款为100280元,卖给成先生32万元,倒赚成家近22万元!而成家181平方米的房屋白送给了建委。还未算其他经济损失。

 

针对上列事实,我们认为:

(二)、行政行为是否合法有效,主要是论证其行为是否有合法依据支持。

其一、行政行为的主体资格问题。

丹阳市人民政府有无法定职权对公民个人的房屋作出“行政裁决”?首先是查对其职权范围。看看行政机关有没有作此行政行为的主体资格。

针对“丹政拆裁字(2001)第2号”这一行政行为来论,作为政府来说,它必须有法律授权,行政行为主体资格合格,这“行政行为”才能成立。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十四条和江苏省《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定,只有在被拆迁人是该政府管下的房屋所有权人时,才能由政府对被拆迁人作出拆迁安置裁决。

本案是政府对个人房屋拆迁所作出的裁决,不属于政府的职权范围,该行政行为没有合法依据。

其二、行政行为的程序是否合法?前置条件。丹限拆字(2001)第5号强制拆迁决定书,是基于丹政拆裁字(2001)第2号行政行为的合法而作;现因该前置条件不合法,此决定书也是不合法的,应当确认其违法无效。

其三、行政行为的实质要件和目的:出让土地搞城市房地产开发。丹阳市人民政府在2000年8月,作出建造“贤桥市民广场”的决定,根据丹阳日报报道,市政府决定拆迁71亩城市房屋,地下建商城,周边卖地皮给他人建商品房。征用近郊区农田72、5亩安置在此工程内的556户居民和七层楼在内的全部房屋。

这里涉及两个法律问题:一是开发71亩城市房地产依据《城市房地产管理法》第十条应当报经省级人民政府审批,有无报批手续?没有的话,由此产生的一切拆迁补偿安置行为都是违法的;二是征用72亩土地建房安置这556户被拆迁人家,依据《土地管理法》第44条规定,应当报经省级人民政府或国务院审批,有无报批手续?没有的话,也是违法。

上列两个条件是丹阳市政府实施“贤桥市民广场”拆迁建设的法定要件,缺一不可。否则,由此而引起的一切后果,均应当认定为行政违法行为。

(三)关于丹阳市建委与成锁坤之间的“拆迁安置协议书”及相关法律关系的法律效力问题。

    1、乘人之危问题。根据当时的市政府拆迁行动,给成锁坤家带来的压力是巨大的,556家拆迁了556家,不服从拆迁将造成毁灭性灾难,而与政府紧密相联的市建委是乘人之危,逼迫成锁坤就范而签字的协议,其内容不全、权利义务不对等,是不平等协议,对协议中不公平的条款,当事人有权请求人民法院变更或撤销。

2、房屋性质问题。地方规定不能与国家规定相冲突。城乡建设环境保护部1986年8月7日城住字第376号文件对全国产生效力,地方规定与其相冲突的应当服从国家规定。

成锁坤房属于营业用房无可争议,作为房管部门的建委,事实上承认了成家的营业房。《营业房拆迁安置补偿协议书》中关于成锁坤的用房性质为营业房,这是无可非议的。在营业房面积上也没有争议;但没有该房的计价结算清单却使成锁坤无法保障原房价值的收回;对被拆营业房没有停业补偿,这没有道理也不合法;对安置购买的新房,没有造价计算依据,没有质量标准,无法验收交接使用;没有违约责任——不符合合同的平等要求。协议中这些显失公平的条款,可依法变更;欠缺主要权利义务内容的部分,只有通过补充协议来弥补。

(四)、关于解决方式和程序。

本案可从法律监督程序、行政监督程序、司法或者其他救济渠道探讨解决之路。

其一、法律监督和行政监督程序。

针对“丹政拆裁字(2001)第2号”的行政行为,成先生已经丧失了诉讼胜诉机会;不管如何说,镇江市法制局有个终止通知,不可能再复议。但本案并非是无路可走,可依据《宪法》第99条、104条、108条等规定向人大或上级政府反映,要求人大或上级人民政府撤销违法的行政裁决书、决定等等。不受诉讼时效的限制。

其二、司法行政审判程序。

针对丹限拆字(2001)第5号拆迁决定书,根据最高人民法院《行政诉讼法》的司法解释,在二年内有诉权,可以以该决定的前置要件“拆迁安置裁决书”不合法而推翻限期拆迁决定,立即起诉,要求撤销该决定或确认其违法。

其三、司法民事审判程序。

针对《营业房拆迁安置补偿协议书》中显失公平的条款和侵害成先生权益的条款,因没有仲裁条款无法进行仲裁,可以向人民法院起诉,要求变更。对停业损失等等,可要求赔偿、补偿。——结束。

专家:杨荣新(中国政法大学教授)姜明安(北京大学教授)江伟(人大教授)杨建顺(人大教授)江礼华(国家检察官学院副院长)彭尔琨(北京市法学会副会长)  新闻媒体:田步石、杨健(江苏电视台)刘和平(法制日报)

本案的案情,与笪武进家诉丹阳市政府的拆迁案性质基本相同,笪家的案子经三年时间的诉讼,江苏电视台《法制广场》10月6日播放了法庭审理和调查实况;江苏省高法和镇江市中法在2001年11月8日,先后已经判决撤销了丹阳市建委的拆迁裁决书和政府的限期拆迁决定书。下余的事就是国家赔偿,而不是一般的拆迁补偿性质了。

成家的案子也应当按法律程序和相关规定进行,依法维护合法权益。

2002年1月3日,镇江市中级人民法院和丹阳市人民法院相继为成锁坤家的行政诉讼和变更拆迁协议的民事诉讼立了案。1月23日在丹阳市人民法院开庭,被告公开承认:对陈锁坤家的房屋没有依法进行评估,只是双方口头当时同意而已。法庭宣布:休庭,下次何日开庭,等待通知。——江苏电视台现场录象,胜利在望。

 

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